No.05　中古＋リノベ vs 新築｜群馬で総額3,000万円なら、どちらが正解か

「3,000万円の予算があります。新築とリノベ、どちらがいいですか？」よくいただくご相談です。

正直に言うと、この質問に「どちらが正解」とは簡単には答えられません。土地があるか、どのエリアに住みたいか、何を優先するか。それによって、答えは大きく変わります。ただ、「同じ3,000万円でも、使い方によってまったく別の家になる」ことだけは、はっきりお伝えできます。

土地がある場合

土地をすでに持っているなら、3,000万円をすべて建物に使えます。これは大きな強みです。約28〜35坪の注文住宅を、高断熱・高気密仕様で建てることができます。

群馬・吉岡町で私たちが手がけた新築「ヘリテージハウス」も、流行りに左右されない意匠と、年々高まる性能を両立させた一棟です。このケースで中古リノベを選ぶ理由は、ほぼありません。性能・自由度・将来性のすべてで、新築が上回るからです。

土地がない場合

土地がないと、土地と建物で3,000万円に収める必要があります。郊外や条件の緩いエリアで探せば、500万円以下の土地が見つかることもあります。建物を2,500万円前後に抑えれば、新築も十分に可能です。

ただし「住みたいエリア」と「建物の規模」のどちらを優先するか、という判断が必ず出てきます。エリアを優先すれば土地代が上がり、建物に使える予算は下がる。建物を優先すれば、立地で妥協する場面が出てくる。通勤・学区・日常の利便性。何を一番大切にしたいかを、まず整理することが判断の出発点です。

なお、諸経費が別途かかる点はどの場合も共通です。総額の内訳は「12. 中古＋リノベの総額シミュレーション」で詳しく説明しています。

実家や既存の建物がある場合

すでに建物がある場合、リノベーションが最もコスパの良い選択になることが多いです。ただし築年数によっては、新築へ建て替えてしまったほうがお得な場合もあります。

新築では必ずかかる構造体・基礎の費用（500万〜700万円ほど）が、リノベでは不要になります。その差額を、断熱や設備・間取りの改善に回すことができます。

中古物件を購入してリノベする場合

たとえば、土地60坪・建物35坪の中古物件を約1,750万円で購入できたとします。残り約1,250万円をリノベーションに使う計算です。この予算であれば、水回りの全面交換・内装の更新・断熱の改善は可能です。

ただし、ハイスペックな注文住宅と同水準には届きません。ひとつの目安として、「アパート以上、新築建売住宅程度（2025年4月より性能基準は大幅に上がりました）」の性能感になります。

「安い物件を買えば工事費が多く取れる」と考えがちですが、状態の悪い物件ほど追加工事が発生しやすいのも事実です。物件費と工事費のバランスが、完成後の満足度を左右します。

3,000万円で後悔する方には、共通するパターンがあります

・見た目だけ優先して、性能が低いまま仕上げてしまった
・中古物件の状態が悪く、想定外の補修費が発生した
・新築とリノベを「同じ感覚」で比較して、判断を誤った
・屋根や軒の改修を怠り、雨漏りをしてしまった
・耐震性能を向上できず、後で後悔した

総額は同じでも、中身はまったく違う。この点を正しく理解することが大切です。

ティーズのリノベーションは、間取りから始めません

中古物件のリノベーションでは、最初から理想の間取りを描くことはしません。

まず見るのは、今ある建物です。

どの壁が抜けるのか。
どの柱を残す必要があるのか。
窓の位置は変えられるのか。
水回りはどこまで動かせるのか。
断熱や耐震は、どこまで改善できるのか。

既存の建物には、新築にはない制約があります。

だからこそ、最初に「やりたい間取り」を決めてしまうと、あとから構造や配管の都合で成立しないことがあります。

ティーズでは、まず建物の状態と構造を確認し、そのうえで、今の暮らしで困っていること、これからどんな暮らしをしたいかを整理します。

残した方がいいものは残す。
変えるべきところは変える。

その判断を重ねながら、間取りや素材、家具まで考えていきます。

これが、ティーズのリノベーションの考え方です。

ティーズからひとこと

リノベーションは、何でも自由に変えられるわけではありません。

でも、その制約があるからこそ、今ある建物をどう生かすかという面白さがあります。

柱を残したことで生まれる景色。
動かせない窓を基準に考えた居場所。
昔からある素材を、そのまま使う選択。

新しくつくるだけでは出せない空間があります。

ティーズでは、まず建物を見て、「残すもの」「変えるもの」「変えられないもの」を整理するところから始めます。

そのうえで、暮らし方や家具まで含めて、一緒に空間を考えていきます。

▶ ソファに座りながら、家づくりの話をしませんか

• 6. 新築が向いている人、リノベが向いている人
• 11. リノベーション費用のリアル
• 12. 中古＋リノベの総額シミュレーション
• 15. リノベーションローンと住宅ローンの違い