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リノベの教科書
No.12　中古＋リノベの総額シミュレーション

No.12　中古＋リノベの総額シミュレーション

2026年4月23日 - STEP3｜費用・お金

「物件1,000万円＋リノベ1,000万円＝2,000万円で収まりますよね？」残念ながら、そう単純ではありません。物件と工事費のほかにも、必ずかかる費用があります。それを知らずに進めると、最後の段階で「思ったより高くなった」となりがちです。ここでは、中古＋リノベの総額に含まれるすべての費用を、正直に整理します。

総額に含まれる費用の全体像

中古＋リノベで家づくりをするとき、必要な費用は大きく5つに分かれます。

① 物件購入費
② リノベーション工事費
③ 購入諸費用（税金・手数料・保険など）
④ ローン関連費用
⑤ 家具・カーテン・照明などの内装仕上げ費

このうち③〜⑤は見落とされやすいのですが、合計すると数十万〜数百万円になることも珍しくありません。

① 物件購入費の目安（群馬・高崎市近郊）

群馬県内、特に高崎市・前橋市近郊であれば、土地60坪・建物35坪前後の戸建て中古物件が、1,000万〜2,000万円程度の範囲で見つかることが多いです。エリア・築年数・駅距離によって価格差は大きく、立地の優先度と予算のバランスを最初に整理しておくことが大切です。

② リノベーション工事費の目安

・部分改修（水回り＋内装）：500万〜1,000万円程度
・内装全面＋断熱改善：1,000万〜1,500万円程度
・スケルトンフルリノベ：1,500万〜2,500万円程度

「安い物件を買えば、その分工事費に回せる」と考えがちですが、状態の悪い物件ほど想定外の補修費が発生します。物件費と工事費のバランスが、完成後の満足度を左右します。

③ 購入諸費用（物件価格の7〜10%が目安）

物件購入には、売買代金以外にも次のような費用がかかります。

・不動産仲介手数料（物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限）
・登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記など）
・不動産取得税（取得後しばらくして課税される）
・固定資産税の精算金（売主との日割り精算）
・火災保険・地震保険の初回保険料

これらを合計すると、物件価格の7〜10%程度になります。1,500万円の物件なら、約100万〜150万円が目安です。「諸費用は別途用意する」と覚えておいてください。

④ ローン関連費用

住宅ローンを利用する場合、融資手数料・保証料・団体信用生命保険料などがかかります。金融機関やローンの種類によって異なりますが、数十万円規模になることがほとんどです。ローンの組み方については、15章で詳しくお伝えします。

⑤ 家具・カーテン・照明などの仕上げ費

工事が終わって、次に必要になるのが家具・照明・カーテン・エアコンなどの費用です。工事費だけで予算を組んでいると、「住める状態にはなったけれど、家具を買う余裕がない」という状況になりがちです。カーテン・照明・エアコンを含めると、最低限でも50万〜150万円以上かかることが多いです。

さらに、内装が一新されると、それまで使っていた家具が新しい空間のテイストに合わなくなることも少なくありません。休日にどのソファでくつろぐか――その一脚が決まると、部屋の見え方そのものが変わります。

ティーズオールワークスは、インテリアショップ「ティーズガレージファニチャー」を運営しています。リノベーション・家具・照明・カーテンをまとめてご相談いただけるので、「空間全体のトータルコスト」で資金計画を組み立てられます。

群馬で2,500〜3,000万円が、ひとつの目安になる理由

物件1,200万円＋工事費1,200万円＋諸費用150万円＋家具等150万円。この内訳で、総額2,500〜2,700万円というのが、現実的なモデルケースのひとつです。「2,000万円で収まると思っていたら、結局2,800万円になった」という話は、よくあります。最初から総額で考えておくことが、後悔しない資金計画の第一歩です。