No.16　物件選びで失敗しない判断基準

「気に入った物件があるんですが、リノベできますか？」物件を先に決めてからリノベ会社に相談する方は多いのですが、実は、順番が逆です。「リノベできる物件かどうか」を先に確認してから、物件を決める。これが、後悔しない物件選びの基本です。

購入前に確認したい10のポイントを整理します。

① 新耐震基準（1981年6月以降）：旧耐震は耐震補強が必要。費用が膨らみやすい
② インスペクションが可能か：断るような物件には何らかの理由がある
③ 接道義務を満たしているか：満たさない物件は将来建て替え不可
④ 用途地域・建ぺい率・容積率：増築・用途変更に影響する
⑤ シロアリ被害・腐食の有無：床下・壁内は専門家でないと判断不可
⑥ 給排水管の状態と引き込み位置：全面交換になると費用に大きく影響
⑦ 断熱材の有無と状態：ない・劣化している場合は断熱改修コストが加算
⑧ 電気容量と分電盤の状態：60A以上が現代の暮らしの目安
⑨ 隣地との境界の確認：不明確だと後々トラブルの原因になる
⑩ 管理規約・修繕積立金（マンション）：積立不足は将来の一時負担に直結

① 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしているか

これ以前の物件は旧耐震基準のため、耐震補強が必要になるケースが多く、補強の規模によっては費用が大幅に膨らむことがあります。耐震性能の目安を4段階で整理しておきます。

・旧耐震基準（1981年5月以前）：震度5程度を想定。現行基準への補強が必須です。
・耐震等級1（新耐震基準）：震度6〜7でも即座には倒壊しませんが、建物に大きな損傷が残る可能性があります。
・耐震等級2（避難所レベル）：等級1の1.25倍の強さ。中古リノベの安心の目安です。
・耐震等級3（防災拠点レベル）：等級1の1.5倍の強さ。繰り返す余震にも強い、理想的な構造です。

② インスペクション（建物調査）が可能か

インスペクションで確認する内容・費用の目安・活用方法については、別記事「インスペクションとは何か」で詳しくまとめています。インスペクションを断る売主・仲介業者がいる場合、その物件には何らかの問題が隠れていることがあります。

③ 接道義務を満たしているか（再建築可能か）

建築基準法上の接道義務を満たしていない物件は、建て替えができません。リノベ自体はできますが、将来の選択肢が狭まります。購入前に必ず確認してください。

④ 用途地域と建ぺい率・容積率の確認

用途地域によって、建築できる建物の種類・規模が決まります。増築・用途変更を検討している場合は、事前の確認が必須です。

⑤ シロアリ被害・腐食の有無

目視でわかる場合もありますが、床下・壁内部は専門家でないと判断が難しい部分です。インスペクションでの確認を強くおすすめします。

⑥ 給排水管の状態と引き込み位置

築30年以上の物件は、給排水管の劣化が進んでいることがあります。全面交換が必要な場合は、費用に大きく影響します。

⑦ 断熱材の有無と状態

断熱材がない、または劣化している物件は、断熱改修のコストが別途かかります。冬の寒さ、夏の暑さは、住み心地に直結します。セルロースファイバーや付加断熱（カバー工法）など、断熱工事の詳細は別記事「中古住宅の断熱リノベ完全ガイド」でご覧いただけます。

⑧ 電気容量（アンペア数）と分電盤の状態

古い物件は、電気容量が不足していることがあります。現代の暮らしに必要な容量（60A以上が目安）を確保できるか、確認してください。

⑨ 隣地との境界の確認

境界が不明確な物件は、後々のトラブルの原因になります。土地の登記・測量図との照合を行ってください。

⑩ マンションの場合は管理規約と修繕積立金の状態

管理規約にリノベの制限が含まれていないか、確認してください。修繕積立金が適正に積み立てられているかも重要です。積立が不足しているマンションは、将来の大規模修繕で一時的な負担が増える可能性があります。

ティーズからひとこと

物件選びの段階からご相談いただくことで、「買ってから気づいた」という後悔を大幅に減らせます。二級建築士・宅地建物取引士として、建築と不動産の両面からチェックできるのが、ティーズの強みです。気になる物件の資料をお持ちいただければ、一緒にチェックします。

▶ 物件探しの前に、30分だけ話しませんか

• 8. 戸建リノベ完全ガイド
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• 17. リノベーションのメリット・デメリット、後悔する人の共通点
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